قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز شنبه 11 مرداد ۹۹

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران در تیر ماه 10 درصد رشد را تجربه کرده است از 19 میلیون تومان به نزدیک 21 میلیون تومان رسیده است. در این میان بازار رهن و اجاره آپارتمان های کم متراژ هم داغ شده و رونق بیشتری نسبت به سایر آپارتمان ها پیدا کرده است. مالکان نیز به دلیل سرمایه گذاری در بازار سرمایه تمایل بسیاری به دریافت رهن کامل هستند.

بازار رهن و اجاره آپارتمان‌های نقلی + قیمت روز

ضریب بالای رشد اجاره‌بها در دو تابستان متوالی طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ موجب شد بسیاری از مستاجران که استطاعت پرداخت اجاره‌بهای پیشنهادی جدید موجران را نداشتند، نسبت به جابه‌جایی در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی اقدام کنند.

آنها طی این جابه‌جایی یکی از دو انتخاب پیش روی خود یعنی سکونت در یک واحد کوچک‌تر از خانه اجاری قبلی یا سکونت در یک واحد به لحاظ متراژ مشابه خانه قبلی اما در یک محله ارزان‌تر را انتخاب کردند و به این ترتیب توانستند از عهده هزینه‌های اجاره‌بهای سکونت در شهر تهران در سال‌های پرتلاطم بازار اجاره بر بیایند.

امسال اگرچه تب قیمتی در بازار اجاره‌بها به درجه دو سال اخیر نرسیده است، اما رکود ناشی از شیوع کرونا سبب شده همین درجه نسبتا پایین تب نیز برای شماری از مستاجران قابل تحمل نباشد.

مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درخصوص تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها سبب شده برخی از موجران در حالی که پیش‌تر قصد افزایش اجاره‌بها به میزان کمتری داشتند، اکنون به این سقف که در تهران ۲۵ درصد اعلام شده اصرار کنند و از مستاجر بخواهند با توجه به مجوز دولت، نهایت افزایش اجاره‌بهای ممکن را پذیرا باشد یا نسبت به تخلیه و جابه‌جایی اقدام کند.

البته این رویه در میان همه موجران وجود ندارد و همچنان گزارش‌هایی از عدم افزایش اجاره‌بها یا افزایش حداکثر ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ اجاره به ویژه در محله‌های مصرفی وجود دارد.

با این وجود امسال هم مثل سال گذشته به دو علت، یکی استطاعت محدود پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر و دیگری پرتعداد بودن فایل واحدهای اجاری نقلی در بازار مسکن نسبت به دیگر گروه‌های متراژی در برخی از محله‌های مصرفی همچون مناطق ۷، ۹، ۱۰، ۱۲، ۱۴ و ۱۵ بازار رهن و اجاره آپارتمان‌های نقلی نسبتا گرم‌تر از گروه‌های متراژی دیگر است.

البته واقعیت دیگری نیز در این رابطه وجود دارد و آن قیمت‌های پیشنهادی منصفانه‌تر واحدهای نقلی نسبت به واحدهای میان و بزرگ‌متراژ است.

به نظر می‌رسد موجران با علم به قدرت خرید متقاضیان اجاره این املاک، قیمت‌های پیشنهادی خود را اعلام کرده‌اند که در نتیجه دوره انتظار آنها برای انعقاد قرارداد اجاره کاهش یافته است.

این چهار منطقه قلب تپنده بازار مسکن تهران هستند

تیرماه ۱۳۹۹ در حالی شاهد افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه و ۳۰ درصدی ماهیانه معاملات در شهر تهران بودیم که چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ از بین مناطق ۲۲ گانه ۴۰.۶ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند و البته شاهد جهش چندانی در مقیاس بالاتر از میانگین قیمت شهر در این مناطق نبودیم.

بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ تغییر معاملات و قیمت را نسبت به خرداد امسال و تیر ماه پارسال تجربه کرد. متوسط قیمت حدوداً ۲۱ میلیون تومانی شد که رشد ۵۷ درصد نسبت به سال قبل و افزایش ۱۰ درصد را نشان داد. معاملات نیز با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشت و از جهش ۱۹۳ درصد نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال حکایت داشت.

از نمایه های معنی دار معاملات در تیر ماه می توان به رشد سالیانه بالای ۲۰۰ درصدی خرید و فروش در مناطق ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ اشاره کرد. در منطقه ۱۳ معاملات رشد سالیانه ۳۱۴ درصد داشت در حالی که در این لیست مناطق ۶، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی شوند.

منطقه ۱۹ پیشتاز تورم

در خصوص کارنامه بازار از نظر قیمت نیز بالاترین نرخ رشد سالیانه به منطقه ۱۹ تعلق داشت که البته با توجه به تعداد پایین معاملات در منطقه ۱۹ که با ۸۰ فقره قرارداد خرید و فروش در تیرماه تنها منطقه ای بود که دارای تعداد معاملات کمتر از ۱۰۰ فقره بوده است تغییرات قیمتی نیز به همان نسبت اهمیت خود را از دست میدهد. بر این اساس رشد ۶۶ درصدی سالیانه قیمت در منطقه ۶ با ۵۶۹ معامله در تیرماه ۱۳۹۹ می تواند قابل توجه باشد.

حدود ۷۳ درصد معاملات در ۱۰ منطقه شهر

از طرف دیگر بالاترین تعداد معاملات به میزان ۷۳.۱ درصد به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵ انجام شد. ۴۰.۶ درصد قراردادهای خرید و فروش تنها در چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ منعقد شده است. منطقه ۵ با ۱۴.۹ درصد از معاملات کماکان پیشتاز تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران است.

سهم مناطق ۴، ۲ و ۱۰ نیز به ترتیب ۸.۷ درصد ۸.۶ درصد و ۸.۴ درصد از کل تعداد معاملات شهر تهران بوده است. نرخ رشد سالیانه قیمت در این مناطق نیز به ترتیب ۶۰، ۶۲، ۵۵ و ۴۸ درصد بود.

نکته دیگر اینکه هم اکنون فقط دو منطقه از شهر تهران شامل ۱۸ و ۱۹ دارای میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع هستند در حالیکه تیرماه سال گذشته تعداد مناطقی که قیمت مسکن در آنجا کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان بود به ۱۰ منطقه می رسید.

از طرف دیگر با اینکه نرخ رشد سالیانه قیمت ۵۷ درصد بوده است، شاخص بیشترین تقاضا بر اساس ارزش هر واحد مسکونی رشد ۸۸ را نشان می دهد. تیر ماه سال قبل واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان بالاترین تقاضا را در شهر تهران داشتند​ در حالی که تیرماه سال جاری این رتبه به واحدهای ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان رسید.

تغییر دیگر می‌تواند به رشد ۲ واحد درصدی خانه های بالای ۱۰۰ متر نسبت به سال گذشته مربوط باشد. تیرماه ۱۳۹۹ واحدهای بیش از ۱۰۰ متر مربع ۳۰.۱ درصد کل قراردادهای خرید و فروش را در بر گرفت در حالی که تیر ماه ۱۳۹۸ این میزان ۲۸ درصد بود.

عوامل موثر بر افزایش معاملات

اما افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه معاملات با این که می‌تواند نشان دهنده عمق رکود در تیرماه ۹۸ باشد این پیام واضح را می دهد که بازار مسکن هم اکنون در وضعیت نرمال قرار دارد؛ چراکه در سال‌های گذشته معمولاً متوسطه معاملات در محدوده ۱۵ هزار فقره بود. کارشناسان معتقدند بخش مهمی از رونق بازار می‌تواند ناشی از ورود سرمایه‌ها از بورس به بازار مسکن مربوط باشد. البته انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اخبار مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تابستان جاری و الزام به دریافت کد رهگیری نیز در افزایش معاملات مسکن شهر تهران بی تاثیر نبوده است.

فرمول تعیین اجاره برای تابستان ۹۹

روش محاسبه اجاره‌خانه بر اساس قیمت مسکن در سال‌های گذشته کلی تغییر کرده است. پنج سال پیش رهن کامل یک واحد مسکونی با نسبت یک به شش محاسبه می‌شد. یعنی اگر ارزش یک خانه یک میلیارد تومان بود، آن را به عدد ۶ تقسیم می‌کردند تا رهن کامل آن به دست بیاید.

بعد از آن می‌توانستیم با فرمول‌های تبدیل رهن و اجاره بفهمیم چقدر باید برای پول پیش سرمایه داشته باشیم و ماهانه چه مقدار از حقوقمان را برای پرداخت اجاره ماهیانه به صاحبخانه کنار بگذاریم. حالا آن فرمول یک به شش دیگر در بازار مسکن جایی ندارد.

قیمت خانه آنقدری بالا رفته که نمی‌توان همچنان از فرمول قدیم برای محاسبه اجاره استفاده کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در طول پنج سال اخیر نسبت یک به شش حالا تا یک به ۱۰ رسیده و این یعنی رهن کامل یک خانه، ۱۰ درصد از قیمت خرید و فروش آن را تشکیل می‌دهد. این نسبت شهر به شهر متفاوت است.

مثلا تهرانی‌ها امسال از نسبت یک به ۱۰ استفاده می‌کنند ولی این نسبت در شهرهایی مثل اصفهان یک به ۱۸ است. در این گزارش بررسی کرده‌ایم فرمول تبدیل قیمت خرید و فروش به رهن و بعد از آن به اجاره ماهیانه درپنج سال گذشته در هفت شهر پرجمعیت کشور یعنی تهران، مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز و قم چه تغییری داشته و حالا مظنه اجاره در هر کدام از این شهرها چقدر است.

صاحبخانه‌هایی که همچنان می‌خواهند از فرمول‌های قدیمی استفاده کنند، احتمالا زیر بار تغییر فرمول اجاره مسکن نمی‌روند و ارقام پیشنهادی‌شان تقریبا دو برابر عرف بازار خواهد بود.

تهران؛ اجاره متری ۳۰ هزار تومان

صاحبخانه‌های تهرانی پنج سال پیش فرمول یک به شش را برای تعیین مبلغ رهن و اجاره استفاده می‌کردند. تابستان سال ۹۴ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود چهار میلیون و ۲۰۰هزار تومان بود و با نسبت یک به شش رهن کامل متری ۷۳۰ هزار تومان محاسبه می‌شد.

آن زمان مستاجرها برای هر متر ۳۶۰هزار تومان پول پیش و ۱۱ هزار تومان اجاره پرداخت می‌کردند. در طول این سال‌ها فرمول یک به شش کلی تغییر کرده. این فرمول در تابستان ۹۷ حدود یک به هفت بود و تابستان پارسال صاحبخانه‌ها با نسبت یک به ۹ رهن خانه را محاسبه می‌کردند.

امسال این نسبت تا یک به ۱۰ افزایش پیدا کرده و تقریبا باید فرمول‌های قبلی را فراموش کنیم. یک متر مربع واحد مسکونی در تهران ۲۱ میلیون تومان قیمت دارد و طبق فرمول جدید رهن کامل حدود دو میلیون و ۱۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع محاسبه می‌شود.

با این حساب مستاجران برای یک متر واحد مسکونی حدود یک میلیون تومان پول پیش و ۳۰ هزار تومان اجاره پرداخت می‌کنند. مثلا یک خانه ۱۰۰ متری به طور میانگین ۱۰۰ میلیون پول پیش و سه میلیون تومان اجاره ماهانه احتیاج دارد.